贵州自考00158资产评估专业串讲笔记三

2、土地价格主要由土地的需求决定

3、土地价格具有明显的区域性

4、土地价格的上涨性 影响地产价格的因素:

(一) 一般因素:1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素:如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

(二)区域因素:(1)交通便捷度。(2)基础设施完善度。(3)产业集聚规模。(4)环境质量。(5)规划限制。(6)其他因素。

土地使用权评估的原则:(一) 替代原则(二)最有效使用原则(三)变动原则:一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。(四)供需原则(五)贡献原则

第四节 土地使用权评估的方法

市场法也称市场比较法,是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较,从已进行交易的类似土地的价格,修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为: 一般地,采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例,经过上述评定估算过程,至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。

建筑物是指与土地组合的建设成果,总体上划分为房屋和构筑物两大类。

建筑物评估的原则:(一)替代原则(二)最有效使用原则(三)供需原则(四)房地合一原则

第五章 无形资产评估

无形资产指没有事物形态的资产,但是为特定的主体所拥有,并能够长期发挥效用的一种资源。 无形资产的特点: 1、无形资产具有非流动性,并且有效期较长。2、无形资产没有物质实体,但未来收益较大 3、无形资产单独不能获得收益,它必须附着于有形资产。 无形资产的分类:

无形资产种类很多,可以按不同标准进行分类。

1、按企业取得无形资产的渠道,可分为企业自创(或自身拥有)的无形资产和外购的无形资产。

2、按有无法律保护,可以分为法定无形资产和收益性无形资产。专利权、商标权等均受到国家有关法律的保护,称为法定无形资产;无法律保护的无形资产,如专有技术等称为收益性无形资产。

3、按可辨识程度,可以分为可确指无形资产和不可确指无形资产。凡是那些具有专门名称,可单独地取得、转让或出售的无形资产,称为可确指的无形资产,无形资产包括商标权、版权、计算机软件等。不可确指主要指商誉。

每一项无形资产,一般都有一定的使用期限。使用期限的长短,主要取决于损耗程度。无形资产有效期限是其存在的前提。无形资产具有超额收益能力的时间是真正的无形资产有效期限。

无形资产功能特性:

1、附着性。

2、共益性。

3、积累性。

4、替代性。

专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果,在一定期间内享有的占权或专有权。 商标权是商标注册后,商标所有者依法享有的权益,它受到法律保障,未注册商标不受法律保护。 商誉通常是指企业在同等条件下,能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。特征:1、商誉不能离开企业而单独存在,不能与企业的可确指资产分开出售。2、商誉是多项因素作用形成的结果,但形成商誉的个别因素不能

以任何方法单独计价。3、商誉本身

不是一项单独的、能产生收益的无形资产,而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。4、商誉是企业长期积累起来的一项价值。

第六章 流

动资产评估

第一节 流动资产评估的特点 一、流动资产的内容及其特点 流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产,包括现金及各种存款、存贷、应收及预付款项、短期投资等。 流动资产的特点主要表现在以下几个方面:

第一,周转速度快。 第二,变现能力强。

各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售和变卖,具有较强的变现能力,是企业对外支付和偿还债务的重要保证。

第三,形态多样化。二、流动资产评估的特点

1、流动资产评估是单项评估。

2、必须选取准流动资产评估的基准时间。一般在会计期末

3、即要认真进行资产清查,同时又要分清主次,掌握重点。

4、流动资产周转速度快,变现能力强。无需考虑功能性贬值。 三、一份准确的被评估资产清单是正确估价资产的基础资料,被评估资产的清单应以实存数量为依据,而不是账面数。对于银行存款等货币资产,应以清查核实后的实有额做为评估值。

第三节 债权类及货币类流动资产评估

一、应收账款及预付账款的评估 一般应从两方面进行:一是清查核实应收账款数额;二是判断估计可能的坏账损失。应收账款评估值确定的基本公式为:

应收账款评估值=应收账款账面


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